Hợp đồng tặng cho bất động sản không được công chứng, chứng thực có bị vô hiệu hay không? Trường hợp nào không công chứng, chứng thực nhưng vẫn có hiệu lực?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi và người bạn đã lập hợp đồng tặng cho bất động sản và đến nay chúng tôi đã thực hiện hơn hai phần ba các nghĩa vụ trong hợp đồng, nhưng hợp đồng này lại không được công chứng hay chứng thực. Trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho bất động sản của chúng tôi có bị vô hiệu không?
MỤC LỤC
1. Quy định về tặng cho bất động sản
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản không được công chứng, chứng thực có bị vô hiệu hay không?
Trả lời:
1. Quy định về tặng cho bất động sản
Căn cứ Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Theo đó, việc tặng cho bất động sản phải được thực hiện đúng trình tự, thủ tục để đảm bảo hiệu lực pháp lý. Trước hết, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, nếu tài sản đó thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Về hiệu lực của hợp đồng, nếu bất động sản phải đăng ký thì hợp đồng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngược lại, nếu bất động sản không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm chuyển giao tài sản. Những quy định này nhằm bảo đảm tính pháp lý, minh bạch và tránh tranh chấp liên quan đến việc tặng cho bất động sản.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản không được công chứng, chứng thực có bị vô hiệu hay không?
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Đồng thời, theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Để giao dịch tặng cho bất động sản được công nhận là hợp pháp và có hiệu lực, một trong những điều kiện bắt buộc là hợp đồng tặng cho phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký nếu loại bất động sản đó thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định pháp luật.
Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng tặng cho bất động sản không được công chứng, chứng thực theo đúng quy định thì giao dịch này sẽ không phát sinh hiệu lực do vi phạm về hình thức, dẫn đến việc hợp đồng bị coi là vô hiệu, theo Điều 122 của Bộ luật Dân sự 2015:
“Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”
3. Trường hợp nào hợp đồng tặng cho bất động sản không được công chứng, chứng thực nhưng vẫn có hiệu lực?
Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo quy định trên, nếu giao dịch tặng cho bất động sản đã được lập thành văn bản nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án vẫn có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch tặng cho bất động sản theo yêu cầu của một bên hoặc các bên.
Tóm lại, khi bạn và bạn của bạn đã thực hiện được hơn hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng tặng cho bất động sản, dù không công chứng hay chứng thực, hợp đồng của bạn vẫn có thể có hiệu lực.
Trân trọng./.
