Đất bán qua nhiều đời chủ, người trong gia đình chủ cũ có quyền kiện đòi lại đất được không?
Luật sư cho tôi hỏi: Vợ chồng tôi dự định mua một mảnh đất, đây là thành quả lao động và tích góp sau nhiều năm. Bởi vợ chồng tôi mong muốn có nơi ở ổn định cho gia đình. Tuy nhiên, tôi được biết thửa đất này đã qua nhiều đời chủ, khiến tôi lo ngại có thể tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Tôi muốn được Luật sư tư vấn cụ thể: Nếu chúng tôi đồng ý mua, những rủi ro pháp lý nào có thể phát sinh? Mong nhận được phản hồi từ Luật sư, xin cảm ơn!
MỤC LỤC
1. Quyền đòi lại tài sản được pháp luật quy định như thế nào?
2. Rủi ro khi mua nhà đất qua nhiều đời chủ trên thực tế diễn ra như thế nào?
3. Pháp luật bảo vệ người mua phải đất bị tranh chấp như thế nào?
Trả lời:
1. Quyền đòi lại tài sản được pháp luật quy định như thế nào?
Quyền đòi lại tài sản được quy định tại Điều 166 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
“Điều 166. Quyền đòi lại tài sản
1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
2. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó.”
Theo đó, quyền đòi lại tài sản là một trong những quyền cơ bản và quan trọng nhất của chủ sở hữu, chủ thể có quyền hợp pháp khác đối với tài sản nhằm bảo vệ quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp và ngăn chặn các hành vi chiếm hữu, sử dụng hoặc hưởng lợi trái pháp luật.
Khi một người chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật, chủ sở hữu có quyền yêu cầu họ hoàn trả lại tài sản, không phụ thuộc vào việc tài sản đó đang được sử dụng ra sao.
Tuy nhiên, quyền này chỉ bị giới hạn trong trường hợp tài sản đang được một chủ thể khác chiếm hữu hợp pháp trên cơ sở có quyền khác đối với tài sản (ví dụ: Người đang thuê, mượn, cầm cố, thế chấp tài sản hợp pháp). Quy định này thể hiện nguyên tắc tôn trọng và bảo vệ tuyệt đối quyền sở hữu hợp pháp, đồng thời đảm bảo sự ổn định trong các quan hệ dân sự và giao lưu tài sản.
Có thể thấy, quyền đòi lại tài sản chỉ được thực hiện hợp pháp khi người đang chiếm hữu không có quyền đối với tài sản, và việc đòi lại phải dựa trên căn cứ pháp lý rõ ràng, chứng cứ xác thực về quyền sở hữu, phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và các luật có liên quan.
2. Rủi ro khi mua nhà đất qua nhiều đời chủ trên thực tế diễn ra như thế nào?
Đất đã qua nhiều đời chủ thường xảy ra những tranh chấp về quyền sở hữu nếu người mua mua phải những mảnh đất mà trước đây có những tranh chấp chưa được giải quyết hoặc thông tin trên giấy tờ không chính xác.
Thực tế, có nhiều trường hợp người bán trước đó có thể đã thực hiện các giao dịch không hợp pháp, có thể kể đến như việc bán một mảnh đất cho nhiều người khiến xảy ra tranh chấp giữa nhiều người mua với nhau. Điều này có thể dẫn đến việc người mua phải đối mặt với rủi ro mất mát tài sản hoặc chi phí pháp lý đáng kể.
Ngoài ra, nếu giấy tờ có vấn đề về pháp lý, người mua sẽ khó có thể sang tên đổi chủ nếu muốn thực hiện mua bán chuyển nhượng cho người khác.
Do vậy, nếu đất được chuyển nhượng qua nhiều đời nhưng ở một khâu nào đó giao dịch trước không đáp ứng điều kiện về hiệu lực thì các giao dịch tiếp theo có thể bị vô hiệu, làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua cuối cùng. Thế nên, để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh nguy cơ bị kiện đòi đất hoặc bị từ chối sang tên, người mua cần chủ động xác minh thông tin pháp lý của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan địa chính cấp xã/phường, đồng thời thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền. Đây là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, cũng như đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Pháp luật bảo vệ người mua phải đất bị tranh chấp như thế nào?
Căn cứ theo Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chuyển nhượng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký biến động theo quy định của pháp luật như sau:
“Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”
Do vậy, khi đã sang tên Sổ đỏ cho người mua thì sau đó dù đất có tranh chấp thì căn cứ Điều 180 Bộ luật Dân sự năm 2015, người mua sẽ được coi là người thứ ba ngay tình, cụ thể:
“Điều 180. Chiếm hữu ngay tình
Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
Về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình, căn cứ theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”
Từ các quy định trên, có thể thấy việc bảo vệ người thứ ba ngay tình quy định trong 02 trường hợp sau:
*Trường hợp 1: Dù giao dịch dân sự bị vô hiệu nhưng tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch vẫn sẽ được xác lập với người thứ ba ngay tình.
*Trường hợp 2: Tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Nếu tài sản phải đăng ký nhưng lại chưa được đăng ký cấp quyền thì giao dịch dân sự mới bị vô hiệu.
Có thể thấy việc pháp luật Việt Nam hiện hành đã có cơ chế rõ ràng và chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua ngay tình, tức là người đã thực hiện việc mua bán, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, minh bạch và có căn cứ để cho rằng giao dịch là đúng quy định.
Trong trường hợp giao dịch dân sự bị vô hiệu nhưng người mua là người thứ ba ngay tình đã được đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp (ví dụ: Đã sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì giao dịch với người này vẫn có hiệu lực pháp luật và chủ sở hữu ban đầu không có quyền đòi lại tài sản. Điều này đồng nghĩa, nếu người mua đất đã hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên, không biết và không thể biết đất đang có tranh chấp hoặc sai phạm trong giao dịch trước thì quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của họ được Nhà nước công nhận và bảo vệ.
Tuy nhiên, chủ sở hữu cũ hoặc người bị thiệt hại do giao dịch vô hiệu vẫn có thể khởi kiện chủ thể có lỗi trong việc chuyển nhượng trái pháp luật để yêu cầu bồi thường thiệt hại và các chi phí hợp lý khác theo quy định pháp luật. Như vậy, quy định này vừa đảm bảo sự ổn định của các giao dịch dân sự, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua ngay tình, đồng thời vẫn duy trì trách nhiệm pháp lý đối với các chủ thể vi phạm trong quá trình giao dịch đất đai.
Trân trọng./.
