Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công được quy định thực hiện như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi hiện đang sống trong một căn hộ thuộc sở hữu nhà nước trong khu chung cư cũ đã được đưa vào diện cải tạo, xây dựng lại. Do đây là tài sản công nên tôi không rõ việc bồi thường hay tái định cư sẽ được thực hiện ra sao nếu phải di dời. Vậy, bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công được quy định thực hiện như thế nào?
MỤC LỤC
Trả lời:
1. Tái định cư là gì?
Căn cứ theo khoản 39 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
39. Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác.”
Theo đó, tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 nhưng không còn chỗ ở nào khác.
2. Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công được quy định thực hiện như thế nào?
Căn cứ Điều 33 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 33. Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công
1. Trường hợp có căn hộ chung cư thuộc tài sản công hỗn hợp với căn hộ thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân trong nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc bồi thường, tái định cư được thực hiện như sau:
a) Hệ số k bồi thường diện tích sử dụng căn hộ được áp dụng như đối với căn hộ chung cư không thuộc tài sản công quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 28 của Nghị định này;
b) Trường hợp các bên thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì ngân sách chi thường xuyên của địa phương phải chi trả phần giá trị chênh lệch diện tích này cho chủ đầu tư dự án. Trường hợp diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho Nhà nước phần giá trị chênh lệch diện tích này.
Việc thanh toán tiền chênh lệch quy định tại điểm này được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại khoản 2 Điều 28 của Nghị định này; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính cùng cấp báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cấp kinh phí từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương để thanh toán phần giá trị chênh lệch quy định tại điểm này cho chủ đầu tư dự án.
Sau khi nghiệm thu, hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công hoặc cơ quan được đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công giao có trách nhiệm nhận bàn giao căn hộ và nộp kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;
c) Trường hợp Nhà nước không có nhu cầu nhận căn hộ tái định cư theo quy định tại điểm a khoản này mà nhận bồi thường bằng tiền thì chủ đầu tư thanh toán tiền cho Nhà nước theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư; việc nhận tiền bồi thường căn hộ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt; chủ đầu tư được bán các căn hộ này cho các chủ thể khác theo giá kinh doanh thương mại theo quy định tại Điều 41 của Nghị định này.
2. Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc tài sản công được cải tạo, xây dựng lại bằng nguồn vốn ngân sách quy định tại điểm a khoản 2 Điều 62 của Luật Nhà ở thì việc bồi thường, tái định cư được thực hiện như sau:
a) Căn cứ quy hoạch chi tiết dự án, nguồn vốn ngân sách bố trí để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng nhà chung cư, cơ quan đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công quyết định hệ số k diện tích thiết kế của các căn hộ sau khi xây dựng lại bảo đảm bằng hoặc lớn hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ nhưng không nhỏ hơn diện tích theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.
Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan chuyên môn cùng cấp gồm: kế hoạch và đầu tư, quy hoạch - kiến trúc (nếu có), tài chính, tài nguyên và môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k diện tích căn hộ theo quy định tại điểm này.
Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đầu tư xây dựng để cho bố trí cho đối tượng lực lượng vũ trang nhân dân thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an căn cứ quy định tại khoản này để quyết định hệ số k bồi thường diện tích căn hộ khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
b) Trường hợp theo quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công quyết định việc đầu tư xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt; người đang thuê nhà ở được bố trí thuê tại địa điểm khác theo các cơ chế quy định tại Điều 35 của Nghị định này.”
Theo đó, Điều 22; khoản 1, 2 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 22. Bàn giao nhà ở và các công trình khác đưa vào sử dụng
1. Việc bàn giao nhà ở sau khi hoàn thành việc xây dựng lại trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được ưu tiên thực hiện cho các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ nhà chung cư tái định cư trước.
2. Đối với nhà chung cư thì việc bàn giao được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng và đã nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ của dự án đã được nêu trong chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Trường hợp chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu công trình này theo tiến độ đã được chấp thuận trước khi bàn giao căn hộ chung cư.
Trước khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư phải lập hồ sơ bàn giao nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở.
3. Chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm cả chủ sở hữu thuộc tài sản công, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở tái định cư khi đủ điều kiện bàn giao nhà ở, phải nộp kinh phí bảo trì phần sử dụng chung và kinh phí quản lý vận hành theo quy định của pháp luật nhà ở; trường hợp không nhận bàn giao căn hộ tại thời điểm bàn giao mà không có lý do chính đáng được các bên thống nhất thì chủ đầu tư được thực hiện bồi thường bằng tiền cho người tái định cư theo giá đã được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt và chủ đầu tư được bán các căn hộ chung cư này theo giá kinh doanh thương mại cho các chủ thể khác.
4. Đối với nhà ở riêng lẻ và các công trình xây dựng khác không thuộc nhà chung cư trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư thực hiện bàn giao nhà ở và các công trình này cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư quản lý, sử dụng theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt và quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.”
“Điều 28. Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư
1. Việc bồi thường, tái định cư đối với căn hộ của nhà chung cư cũ thuộc trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật Nhà ở nhưng không thuộc tài sản công được thực hiện như sau:
a) Đối với các căn hộ tại tầng 1 thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở; căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.
Trường hợp chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 có một phần diện tích căn hộ để kinh doanh và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo thiết kế được duyệt để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo suất đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m2 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại (bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực có sàn thương mại) theo quy định của pháp luật xây dựng cộng với lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại tại thời điểm phê duyệt dự án đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở; giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận;
Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại quy định tại điểm này phải được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư;
b) Đối với căn hộ từ tầng 02 trở lên thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở; căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, Ủy ban nhân dân tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để các chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư;
c) Trường hợp có diện tích sử dụng ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì diện tích này được bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a, điểm b khoản này; phần diện tích khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm này thì không được bồi thường theo hệ số k diện tích sử dụng căn hộ quy định tại điểm a, điểm b khoản này nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này.
Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản này được nêu rõ trong phương án bồi thường, tái định cư.
2. Trường hợp theo phương án bồi thường, tái định cư do các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại khoản 1 Điều này thì chủ sở hữu phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch diện tích này; nếu sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt mà chủ sở hữu không mua, thuê mua phần diện tích chênh lệch này thì không được bố trí căn hộ tái định cư, chủ đầu tư được thanh toán tiền cho chủ sở hữu đối với toàn bộ giá trị căn hộ này theo giá quy định tại khoản 4 Điều này và chủ đầu tư được bán căn hộ tái định cư này theo giá kinh doanh thương mại cho các chủ thể khác. Trường hợp các bên thống nhất có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch diện tích này.
Việc tính giá trị chênh lệch diện tích quy định tại điểm này được xác định theo nguyên tắc diện tích chênh lệch (m2) nhân (x) với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư và được thanh toán tại thời điểm bàn giao căn hộ chung cư.”
Như vậy, các quy định trên nêu rõ nguyên tắc bồi thường, tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có căn hộ thuộc tài sản công. Theo đó, hệ số k áp dụng cho diện tích bồi thường được tính như với căn hộ không thuộc tài sản công. Nếu căn hộ tái định cư có diện tích lớn hơn phần bồi thường, ngân sách địa phương sẽ chi trả phần chênh lệch; ngược lại, nếu nhỏ hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho Nhà nước. Sau khi hoàn thành công trình, cơ quan đại diện chủ sở hữu tài sản công có trách nhiệm tiếp nhận căn hộ và nộp các khoản kinh phí liên quan. Trường hợp Nhà nước không nhận căn hộ mà nhận bồi thường bằng tiền thì chủ đầu tư thanh toán theo giá bán căn hộ đã thống nhất trong phương án. Với nhà chung cư toàn bộ thuộc tài sản công và sử dụng vốn ngân sách để cải tạo, hệ số k được xác định đảm bảo diện tích sau cải tạo không nhỏ hơn tiêu chuẩn kỹ thuật. Trường hợp không tiếp tục xây dựng lại, cơ quan quản lý có thể đầu tư công trình khác theo quy hoạch, còn người thuê nhà sẽ được bố trí thuê nơi khác theo quy định.
Trân trọng./.
