Bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất khác thuộc tài sản công không phải là căn hộ chung cư được quy định thực hiện như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi đang sử dụng một phần diện tích nhà kho và đất sân sau thuộc tài sản công trong khuôn viên một nhà chung cư cũ sắp bị phá dỡ để xây dựng lại. Phần diện tích này không phải là căn hộ nhưng đã được bố trí cho gia đình tôi sử dụng ổn định từ nhiều năm trước. Nay tôi không rõ quyền lợi của mình sẽ được giải quyết ra sao khi Nhà nước thực hiện dự án cải tạo. Vậy, bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất khác thuộc tài sản công không phải là căn hộ chung cư được quy định thực hiện như thế nào?
MỤC LỤC
Trả lời:
1. Tái định cư là gì?
Căn cứ theo khoản 39 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
39. Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác.”
Theo đó, tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 nhưng không còn chỗ ở nào khác.
2. Bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất khác thuộc tài sản công không phải là căn hộ chung cư được quy định thực hiện như thế nào?
Căn cứ Điều 34 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 34. Bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất khác thuộc tài sản công không phải là căn hộ chung cư
1. Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc tài sản công trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có (m2) nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có;
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở thuộc tài sản công được xác định theo quy định của pháp luật nhà ở khi bán nhà ở cũ thuộc tài sản công.
Đối với nhà ở cấp I, cấp II, cấp III nhưng đã bị phá dỡ trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì xác định giá trị còn lại theo hiện trạng tại thời điểm bố trí ghi trong giấy tờ chứng minh việc bố trí sử dụng nhà ở này theo quy định của pháp luật nhà ở. Trường hợp trong giấy tờ quy định tại khoản này có ghi cấp nhà ở nhưng không ghi chất lượng còn lại thì xác định tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị của cấp nhà đó; nếu trong giấy tờ này không ghi cấp nhà ở thì xác định tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị của nhà ở cấp III.
2. Đối với diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong nhà chung cư hiện hữu đang do Nhà nước quản lý thì chủ đầu tư được miễn tiền bồi thường về đất.
3. Đối với phần diện tích đất sử dụng chung không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này nhưng thuộc phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư, kể cả diện tích đất xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội và công trình khác nằm ngoài khuôn viên nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu và không thuộc trường hợp giải quyết theo quy định tại khoản 4 Điều này thì chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được giao phần diện tích đất này để thực hiện đầu tư xây dựng theo quy hoạch và được miễn tiền bồi thường về đất.
4. Đối với phần diện tích đất sử dụng chung quy định tại khoản 3 Điều này nhưng thuộc trường hợp đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước đang quản lý theo quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật Đất đai 2024 thì giải quyết như sau:
a) Nếu phần diện tích đất quy định tại khoản này không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập theo quy định của pháp luật đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao phần diện tích đất này cho chủ đầu tư để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được phê duyệt; chủ đầu tư dự án này được miễn tiền bồi thường về đất và được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích đất sử dụng chung này;
b) Nếu phần diện tích đất quy định tại điểm a khoản này đủ điều kiện về diện tích để tách thành dự án độc lập, riêng biệt theo quy định của pháp luật đất đai thì thực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai để thực hiện dự án độc lập theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”
Theo đó, khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“Điều 217. Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý
1. Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý là đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đã được giao đất để quản lý, bao gồm:
a) Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
b) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, ao, hồ, đầm, phá;
c) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;
d) Đất có mặt nước chuyên dùng;
đ) Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
e) Đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý;
g) Đất do Nhà nước thu hồi và giao Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý trong các trường hợp tại điểm đ khoản 1 và khoản 3 Điều 82; khoản 2 Điều 82 tại khu vực nông thôn; khoản 5 Điều 86; điểm e khoản 2 Điều 181 của Luật này;
h) Đất giao lại, chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao khi không có nhu cầu sử dụng đất thực hiện trên cơ sở điều ước quốc tế, thỏa thuận quốc tế và quy định của pháp luật có liên quan;
i) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
k) Đất chưa sử dụng.”
Như vậy, các quy định trên đã nêu rõ việc bồi thường khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có liên quan đến phần nhà, đất thuộc tài sản công nhưng không phải là căn hộ chung cư. Cụ thể, đối với phần diện tích nhà sử dụng chung, chủ đầu tư phải thanh toán cho Nhà nước bằng tiền theo diện tích thực tế, giá nhà ở xây mới và tỷ lệ chất lượng còn lại. Đối với diện tích đất sử dụng chung trong khu chung cư hiện hữu do Nhà nước quản lý, chủ đầu tư được miễn bồi thường. Nếu diện tích đất đó không thuộc quyền quản lý của Nhà nước và nằm trong ranh giới dự án thì chủ đầu tư vẫn được giao đất và miễn bồi thường. Trường hợp phần đất do cơ quan nhà nước quản lý, nếu không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì được giao cho chủ đầu tư thực hiện theo quy hoạch, không phải nộp tiền sử dụng đất; còn nếu đủ điều kiện tách dự án thì thực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật đất đai để làm dự án riêng.
Trân trọng./.
