Đề xuất Án lệ về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế
ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ VIỆC CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THỰC TẾ
Tình huống pháp lý:
Quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch từ khi có Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8 tháng 12 năm 2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực tới nay đều quy định người yêu cầu công chứng, chứng thực phải ký trước mặt người thực hiện công chứng, chứng thực là thủ tục bắt buộc để văn bản công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch có giá trị pháp lý. Đặc biệt đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc công chứng, chứng thực là bắt buộc theo quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có chữ ký của bên chuyển nhượng, nhưng trên thực tế bên chuyển nhượng thừa nhận đã chuyển quyền sử dụng thửa đất cho bên nhận chuyển nhượng đứng tên. Bên nhận chuyển nhượng cũng thừa nhận đất được tặng cho để xây nhà ở. Bên chuyển nhượng đề nghị tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không ký tên trên hợp đồng. Đối với trường hợp này, khi giải quyết tranh chấp tại Toà án, hiện nay đang tồn tại nhiều quan điểm khác nhau.
Quan điểm thứ nhất cho rằng hợp đồng chuyển nhượng không vô hiệu do thực tế các bên đã thừa nhận hợp đồng và bên nhận chuyển nhượng đã xây nhà ở ổn định mà bên chuyển nhượng không phản đối.
Quan điểm thứ hai cho rằng hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có chữ ký của bên chuyển nhượng.
Nội dung đề xuất án lệ:
“[5] Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/3/2001 giữa cụ X, cụ B với ông N, bà V tuy không có chữ ký của cụ X và cụ B, nhưng chính cụ X thừa nhận vợ chồng cụ X đã chuyển quyền sử dụng thửa đất tại số 23 đường L cho vợ chồng ông N, bà V đứng tên. Ông N cũng thừa nhận thửa đất nêu trên vợ chồng ông đã được cụ B, cụ X tặng cho để xây nhà ở nên ông N đồng ý chia 50% giá trị nhà đất cho bà V trong vụ án ly hôn. Do đó, có cơ sở xác định vợ chồng cụ B, cụ X đã cho vợ chồng ông N, bà V thửa đất số T1466 tại số 23 đường L. Vợ chồng ông N, bà V đã được sang tên quyền sử dụng đất, đã làm nhà và ở trên đất từ năm 2001 đến nay nhưng cụ X, cụ B và các con của cụ X, cụ B không khiếu nại hay phản đối. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/3/2001 mà không xem xét toàn diện các tài liệu, chứng cứ khác nên nhận định không đúng với thực tế khách quan của vụ án; từ đó, tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/3/2001 giữa vợ chồng cụ B, cụ X với vợ chồng ông N, bà V vô hiệu, tuyên hủy phần đăng ký biến động trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế cấp cho cụ B sang cho ông N, bà V; đồng thời, buộc ông N và bà V phải giao toàn bộ nhà, vật kiến trúc trên thửa đất số 23 đường L cho cụ X và buộc cụ X trả số tiền 1.500.000.000 đồng cho ông N, bà V là không có căn cứ. Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định quan hệ pháp luật trong vụ án chưa chính xác mà quan hệ tranh chấp phải là: "Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, hủy đăng ký biến động quyền sử dụng đất, đòi quyền sử dụng đất" mới đúng."