Luật Nghinh Phong 13

ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ TRƯỜNG HỢP ĐẶT CỌC ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐANG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG

Tình huống pháp lý:

Trong tranh chấp đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng, có hai quan điểm xét xử khác nhau. Quan điểm thứ nhất cho rằng hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực, nếu bên bán không thực hiện được việc chuyển nhượng thì phải chịu trách nhiệm và phạt cọc. Quan điểm thứ hai cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì tài sản đang thế chấp và chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Khi giao dịch vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và không áp dụng phạt cọc.

Nội dung đề xuất án lệ:

“[4] Xét thấy, tại thời điểm anh P và bà P1 ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thửa đất số 381 đang thế chấp cho Ngân hàng TMCP phát triển Thành phố H để bảo đảm cho khoản tiền vay của bà P1 (bút lục 65). Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ khi được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, khi bà P1 và anh P giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 381 nhưng không có sự đồng ý của Ngân hàng nên hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[5] Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, giao trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Như vậy, hợp đồng đặt cọc giữa anh P với bà P1 bị vô hiệu nên không phát sinh trách nhiệm phạt cọc. Trong trường hợp này chỉ buộc bà P1 hoàn trả lại cho anh P số tiền đã đặt cọc 100.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xử phạt cọc bà P1 100.000.000 đồng là không đúng quy định.

[6] Xét về lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu: bà P1 đang thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng nhưng lại ký hợp đồng đặt cọc với ông P để bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sự đồng ý của ngân hàng nên bà P1 có lỗi. Ông P là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không yêu cầu bà P1 xuất trình bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông P cũng có lỗi. Trong trường hợp này, ông P và bà P1 đều có lỗi ngang nhau nên các bên phải tự gánh chịu thiệt hại."

Từ khoá:
quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt cọc án lệ đề xuất án lệ phạt cọc thế chấp tại Ngân hàng