Đề xuất Án lệ về nghĩa vụ cung cấp thông tin pháp lý về nhà đất khi giao kết hợp đồng đặt cọc

ĐỀ XUẤT ÁN LỆ VỀ NGHĨA VỤ CUNG CẤP THÔNG TIN PHÁP LÝ VỀ NHÀ ĐẤT KHI GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Tình huống pháp lý:

Trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp dân sự liên quan đến hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, một trong những vấn đề nổi bật và gây nhiều tranh luận là việc xác định giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc khi tài sản giao dịch đang có vướng mắc về pháp lý, đặc biệt là các trường hợp tài sản đang thuộc diện quy hoạch, chưa được cấp Giấy chứng nhận, hoặc bị kê biên trong quá trình thi hành án. Thực tế xét xử cho thấy, không ít trường hợp bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã thỏa thuận đặt cọc và cam kết mua bán trong khi thông tin pháp lý về tài sản không được cung cấp đầy đủ. Liên quan đến vấn đề nêu trên, trong thực tiễn đã xuất hiện hai quan điểm trái ngược về cách đánh giá hợp đồng đặt cọc:

Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực.

Quan điểm thứ hai: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Nội dung đề xuất án lệ:

“[18] Xét thấy, tại thời điểm các bên giao kết Hợp đồng đặt cọc ngày 16/8/2019, nhà đất tại địa chỉ số XC chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tài sản này trước đó đã bị kê biên để thi hành án và đang trong quá trình làm thủ tục giao tài sản, cấp Giấy chứng nhận cho những người được thi hành án. Ngoài ra, theo các văn bản của cơ quan quản lý đô thị, nhà đất nêu trên nằm hoàn toàn trong hẻm quy hoạch, chỉ được cấp phép xây dựng có thời hạn, diện tích đất và nhà sau khi được cấp Giấy chứng nhận nhỏ hơn so với diện tích các bên ghi nhận trong Hợp đồng đặt cọc.

[19] Đây là những thông tin pháp lý quan trọng, có ảnh hưởng trực tiếp đến việc quyết định giao kết hợp đồng của bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi giao kết Hợp đồng đặt cọc, bên chuyển nhượng không cung cấp đầy đủ, rõ ràng các thông tin về tình trạng quy hoạch, tình trạng kê biên và khả năng được cấp Giấy chứng nhận của tài sản cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng vì vậy đã nhầm lẫn về đối tượng, hiện trạng pháp lý và khả năng chuyển nhượng của nhà đất. Hành vi không cung cấp thông tin đầy đủ của bên chuyển nhượng là vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 387 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[20] Hợp đồng đặt cọc trong vụ án được lập ra nhằm bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất số XC. Khi thông tin pháp lý trọng yếu về đối tượng giao dịch bị che giấu, làm cho bên nhận chuyển nhượng nhầm lẫn và việc chuyển nhượng không thể thực hiện đúng như thỏa thuận ban đầu, thì Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu theo quy định về giao dịch dân sự vô hiệu. Các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”