Việc áp dụng phương pháp định giá đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Hiện tôi đang có nhu cầu tìm hiểu hoạt động giao đất, cho thuê đất theo quy định của luật Đất đai hiện hành. Mong được luật sư giải đáp rõ việc áp dụng phương pháp định giá đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế như thế nào?
MỤC LỤC
2. Nhà nước cho thuê đất là gì?
Trả lời:
1. Nhà nước giao đất là gì?
Căn cứ theo khoản 34 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
34. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”
Theo đó, Nhà nước giao đất hay còn gọi là Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
2. Nhà nước cho thuê đất là gì?
Căn cứ theo khoản 32 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
32. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”
Theo đó, Nhà nước cho thuê đất hay còn gọi là Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
3. Việc áp dụng phương pháp định giá đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế như thế nào?
Căn cứ theo điểm a, b, c khoản 5, điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, điểm b khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 63 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:
“Điều 63. Việc áp dụng phương pháp định giá đất đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai
1. Trường hợp được Nhà nước giao đất
a) Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày 27 tháng 02 năm 2006 thì giá đất để tính tiền sử dụng đất áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
b) Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 27 tháng 02 năm 2006 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà thuộc trường hợp phải xác định giá đất cụ thể thì giá đất để tính tiền sử dụng đất được tính bằng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
c) Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 mà thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá đất để tính tiền sử dụng đất được tính bằng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
d) Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà theo quy định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định giá đất cụ thể thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hằng năm có hiệu lực tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
đ) Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà theo quy định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế phải xác định giá đất cụ thể mà không thuộc đối tượng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp quy định tại các điểm a, b, c khoản 5 và các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai được quy định chi tiết tại Nghị định quy định về giá đất.
2. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất
a) Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày 01 tháng 10 năm 2009 thì giá đất để tính tiền thuê đất áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
b) Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 10 năm 2009 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà thuộc trường hợp phải xác định giá đất cụ thể thì giá đất để tính tiền thuê đất áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
c) Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 đối với trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm bàn giao thực tế thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định giá đất cụ thể hoặc trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất để tính tiền thuê đất áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
d) Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành đối với trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm bàn giao thực tế thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định giá đất cụ thể hoặc trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hằng năm có hiệu lực tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
đ) Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà theo quy định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế phải xác định giá đất cụ thể mà không thuộc đối tượng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp quy định tại các điểm a, b, c khoản 5 và các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai được quy định chi tiết tại Nghị định quy định về giá đất;
3. Việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại điểm b, điểm c khoản 1 và điểm b, điểm c khoản 2 Điều này thực hiện theo quy định tại Nghị định quy định về giá đất.
4. Trường hợp thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức được cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định. Việc xác định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể tương ứng với các trường hợp giao đất, cho thuê đất cùng thời điểm quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này.”
“Điều 257. Giải quyết về tài chính đất đai, giá đất khi Luật này có hiệu lực thi hành
…
2. Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất thì thực hiện như sau:
…
b) Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;”
Và
“Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
…
5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:
a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
…
6. Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:
a) Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
b) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
c) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.”
Theo đó, việc áp dụng phương pháp định giá đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế như sau:
- Trường hợp được Nhà nước giao đất:
+ Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày 27 tháng 02 năm 2006 thì giá đất để tính tiền sử dụng đất áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
+ Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 27 tháng 02 năm 2006 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà thuộc trường hợp phải xác định giá đất cụ thể thì giá đất để tính tiền sử dụng đất được tính bằng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
+ Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 mà thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá đất để tính tiền sử dụng đất được tính bằng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
+ Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến trước ngày Nghị định số 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà theo quy định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định giá đất cụ thể thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hằng năm có hiệu lực tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
+ Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Nghị định số 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà theo quy định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế phải xác định giá đất cụ thể mà không thuộc đối tượng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp quy định tại các điểm a, b, c khoản 5 và các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 được quy định chi tiết tại Nghị định quy định về giá đất.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất:
+ Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày 01 tháng 10 năm 2009 thì giá đất để tính tiền thuê đất áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
+ Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 10 năm 2009 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà thuộc trường hợp phải xác định giá đất cụ thể thì giá đất để tính tiền thuê đất áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
+ Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 đối với trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm bàn giao thực tế thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định giá đất cụ thể hoặc trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất để tính tiền thuê đất áp dụng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
+ Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến trước ngày Nghị định số 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành đối với trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm bàn giao thực tế thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định giá đất cụ thể hoặc trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hằng năm có hiệu lực tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế;
+ Thời điểm bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Nghị định số 102/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà theo quy định tại thời điểm bàn giao đất trên thực tế phải xác định giá đất cụ thể mà không thuộc đối tượng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp quy định tại các điểm a, b, c khoản 5 và các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 được quy định chi tiết tại Nghị định quy định về giá đất;
- Việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại điểm b, điểm c khoản 1 và điểm b, điểm c khoản 2 Điều 63 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP thực hiện theo quy định tại Nghị định quy định về giá đất.
- Trường hợp thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức được cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định. Việc xác định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể tương ứng với các trường hợp giao đất, cho thuê đất cùng thời điểm quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 63 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.
Trân trọng./.
