Điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp được thực hiện như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Dự án đầu tư của doanh nghiệp chúng tôi đang dự định mở rộng quy mô diện tích đất sử dụng. Tuy nhiên, quá trình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự tính sẽ bị thiếu hụt một nguồn vốn lớn nên chúng tôi muốn sử dụng chính quyền sử dụng đất nhận được để đầu tư góp vốn vào một doanh nghiệp nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Cùng với đó, đây là lần đầu tiên chúng tôi có dự định như trên nên không biết liệu dự án của chúng tôi có phải điều chỉnh dự án đầu tư hay không và trường hợp nếu có sẽ thực hiện ra sao. Vì vậy, tôi muốn hỏi, điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp được thực hiện như thế nào theo quy định của pháp luật hiện hành? Kính mong Luật sư giải đáp giúp tôi.
MỤC LỤC
1. Điều chỉnh dự án đầu tư là gì?
Trả lời:
1. Điều chỉnh dự án đầu tư là gì?
Điều chỉnh dự án đầu tư là một yêu cầu tất yếu, xuất phát từ sự biến động thường xuyên của thị trường, sự phát triển của khoa học – công nghệ, thay đổi về điều kiện tài chính cũng như quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Những yếu tố này đặt ra các đòi hỏi khách quan đối với dự án đầu tư phải được sửa đổi, bổ sung hoặc chuyển đổi kịp thời nhằm bảo đảm tính khả thi, phù hợp và hiệu quả trong quá trình triển khai thực hiện.
Theo đó, điều chỉnh dự án đầu tư được hiểu là việc thực hiện các thay đổi về mục tiêu, chủ đầu tư, sáp nhập hoặc chia, tách, hợp nhất dự án đầu tư, sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh và các nội dung khác phù hợp với quy định của pháp luật mà khiến cho dự án đầu tư có sự khác biệt so với những nội dung ban đầu của dự án.
Việc điều chỉnh dự án đầu tư dựa trên các mục đích cơ bản như:
- Đảm bảo tính khả thi của dự án đầu tư về vốn, mục tiêu, tiến độ thực hiện và các khía cạnh khác;
- Đảm bảo tính phù hợp với các yêu cầu của pháp luật đất đai, quy hoạch, môi trường, công nghệ,…;
- Giảm thiểu rủi ro về kinh tế - xã hội trong quá trình thực hiện dự án khi một số điều chỉnh quan trọng, có tác động lớn sẽ được quản lý bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc phải trải qua thủ tục phê duyệt, thẩm định của các cơ quan có liên quan.
2. Điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp được thực hiện như thế nào?
Một tình huống phổ biến trong thực tiễn là nhà đầu tư muốn tận dụng giá trị quyền sử dụng đất, nhà xưởng, dây chuyền sản xuất,… để góp vốn thành lập hoặc mở rộng doanh nghiệp nhằm tăng nguồn thu từ nguồn lực sẵn có. Do đó, pháp luật đã đưa vào quy địnhđiều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp tại Điều 52 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Đầu tư được sửa đổi bởi khoản 20 Điều 1, khoản 1 Điều 2 Nghị định số 239/2025/NĐ-CP ngày 03/9/2025 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu này của nhà đầu tư như sau:
“Điều 52. Điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp
1. Nhà đầu tư được sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập tổ chức kinh tế, góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật doanh nghiệp và pháp luật có liên quan.
2. Việc góp vốn theo quy định tại khoản 1 Điều này phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người có tài sản gắn liền với đất; quyền và nghĩa vụ của người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; điều kiện góp vốn và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản (nếu có);
c) Điều kiện quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thỏa thuận giữa cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư (nếu có);
d) Điều kiện góp vốn và nhận vốn góp bằng tài sản của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp, pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và pháp luật có liên quan;
đ) Điều kiện góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp theo quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Đầu tư và các Điều 15, 16 và 17 của Nghị định này đối với nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 23 của Luật Đầu tư;
e) Thực hiện các nghĩa vụ về tài chính với Nhà nước (nếu có) theo quy định của pháp luật.
3. Nhà đầu tư góp vốn lập hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư gồm:
a) Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;
b) Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm góp vốn;
c) Thỏa thuận của các cổ đông, thành viên về việc sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đang hoạt động;
d) Bản sao tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư góp vốn, nhà đầu tư nhận góp vốn;
đ) Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (nếu có) của bên góp vốn;
e) Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Thủ tục sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp, góp vốn vào doanh nghiệp được thực hiện như sau:
a) Đăng ký thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp luật doanh nghiệp;
b) Nhà đầu tư góp vốn nộp hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều này và thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại các khoản 5 và 6 Điều này. Việc chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn của thành viên, cổ đông cho doanh nghiệp thực hiện theo quy định của pháp luật doanh nghiệp và pháp luật liên quan.
5. Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và việc góp vốn làm thay đổi nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư góp vốn nộp 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều này và kèm theo bản điện tử của hồ sơ gửi cho Bộ Tài chính hoặc 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều này và kèm theo bản điện tử của hồ sơ gửi cho Cơ quan đăng ký đầu tư để thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo quy định tương ứng tại các Điều 44, 45 và 46 của Nghị định này.
Trường hợp góp một phần quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư thì nhà đầu tư góp vốn không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.
6. Đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư, trường hợp việc góp vốn làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư góp vốn nộp 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều này cho Cơ quan đăng ký đầu tư để thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo quy định tương ứng tại Điều 47 của Nghị định này.
7. Trường hợp thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì nhà đầu tư và tổ chức kinh tế đó phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này. Tổ chức kinh tế do nhà đầu tư thành lập được kế thừa quyền và nghĩa vụ thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư đó. Nhà đầu tư thành lập tổ chức kinh tế thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại các khoản 5 hoặc 6 Điều này.”
Dẫn chiếu tới khoản 3 Điều 41 Luật Đầu tư 2020 như sau:
“Điều 41. Điều chỉnh dự án đầu tư
...
3. Nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;
b) Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;
c) Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư;
d) Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;
đ) Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
e) Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
g) Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).
…”
Theo đó, nhà đầu tư có quyền được sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập tổ chức kinh tế, góp vốn vào doanh nghiệp nhưng phải tuân thủ quy định của pháp luật đất đai, pháp luật doanh nghiệp và pháp luật có liên quan. Đồng thời, việc góp vốn phải thoả mãn các điều kiện liên quan của pháp luật đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản; điều kiện được quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận nhà đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thỏa thuận giữa cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư; các điều kiện góp vốn, nhận vốn góp hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước,…
Khi thực hiện hành vi góp vốn như trên, nhà đầu tư là chủ thể chịu trách nhiệm lập hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư gồm các văn bản theo yêu cầu của pháp luật và thực hiện thủ tục theo các bước như sau:
- Bước 1: Đăng ký thành lập doanh nghiệp hoặc góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp luật doanh nghiệp;
- Bước 2: Nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư. Theo đó:
+ Đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và việc góp vốn làm thay đổi nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư góp vốn có thể linh hoạt lựa chọn nộp 01 bộ hồ sơ kèm theo bản điện tử của hồ sơ đó cho Bộ Tài chính hoặc nộp 01 bộ hồ sơ kèm theo bản điện tử của hồ sơ gửi cho Cơ quan đăng ký đầu tư để thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo quy định tương ứng với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.
Tuy nhiên, trường hợp góp một phần quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư 2020 thì nhà đầu tư góp vốn không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.
+ Đối với dự án đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư 2020, trường hợp việc góp vốn làm thay đổi nội dung Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư góp vốn nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư để thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, trường hợp thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì nhà đầu tư và tổ chức kinh tế đó phải đáp ứng các điều kiện góp vốn và tổ chức kinh tế do nhà đầu tư thành lập được kế thừa quyền và nghĩa vụ thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư.
Từ quy định trên có thể thấy,điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp là một quy định phức tạp, liên quan đến nhiều ngành luật khác nhau bao gồm: pháp luật đầu tư, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đất đai, pháp luật tài sản công,… Đồng thời, quy định còn có sự giao thoa giữa việc vừa trao quyền cho nhà đầu tư trong việc tận dụng giá trị tài sản để phát triển kinh doanh, vừa đặt ra hàng loạt điều kiện và thủ tục kiểm soát nhằm bảo vệ lợi ích Nhà nước và xã hội. Đây là một cơ chế pháp lý cần thiết để quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư gắn liền với tài sản đất đai – lĩnh vực vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro tham nhũng, thất thoát ở nước ta.
Trân trọng./.
