Luật Nghinh Phong 13

NGUỒN ÁN LỆ VỀ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THUÊ MUA TÀI SẢN (QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 10/2024/KDTM-GĐT)

Quyết định giám đốc thẩm số 10/2024/KDTM-GĐT ngày 11/6/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội hủy Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và hủy Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận Ba Đình về vụ việc tranh chấp Hợp đồng đặt cọc thuê mua tài sản.

Nội dung hủy án:

“[4] Ngày 08/12/2008, Công ty H ký Hợp đồng ủy quyền số 280/2008/HĐUQ, nội dung Công ty H ủy quyền cho Công ty B được toàn quyền tổ chức thực hiện dự án; được sử dụng pháp nhân và con dấu của mình để ký kết các hợp đồng: Hợp đồng tư vấn, Hợp đồng thi công xây lắp, Hợp đồng bán nhà, cho thuê văn phòng, khách sạn, Hợp đồng tín dụng với các tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư để huy động vốn đầu tư vào dự án, Hợp đồng kinh tế khác; đứng ra tổ chức thực hiện, quản lý đầu tư dự án và khai thác kinh doanh bán nhà, cho thuê văn phòng, khách sạn. Việc Công ty B căn cứ vào Hợp đồng ủy quyền số 280 nêu trên để ký Hợp đồng đặt cọc ngày 01/8/2011 là không vượt quá phạm vi ủy quyền do phạm vi ủy quyền “được ký Hợp đồng kinh tế” đã bao trùm cả hợp đồng đặt cọc. Thực tế, Công ty H đã chuyển nhượng toàn bộ dự án H cho Công ty B theo Hợp đồng số 25/HĐCN/2012 ngày 06/7/2012, Công ty B đã được UBND thành phố Hà Nội giao tiếp tục đầu tư xây dựng Dự án H và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 14/6/2016 nên có cơ sở để xác định 6 tầng văn phòng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Công ty B. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm nhận định Công ty B không có quyền ký hợp đồng đặt cọc để thuê mua hay chuyển quyền thuê mua 06 tầng căn hộ văn phòng với Ngân hàng là không đúng. Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội xác định Công ty B là chủ đầu tư chính được thực hiện rất nhiều quyền của Chủ đầu tư Dự án H trong đó có quyền bán nhà, cho thuê văn phòng là sản phẩm của Dự án, là có cơ sở.

[5] Về đối tượng của hợp đồng đặt cọc: Tại Hợp đồng đặt cọc số 01/2011/HĐĐC/GPB-HT ngày 01/8/2011 thể hiện Ngân hàng (Bên A) có mong muốn nhận thuê mua và Công ty B (Bên B) có mong muốn chuyển quyền thuê mua 06 tầng văn phòng thuộc Tòa nhà H tại địa chỉ số 110 phố T, quận H, thành phố Hà Nội; đối tượng của hợp đồng là bên A đặt cọc cho bên B số tiền 198.000.000.000đ để bên B đồng ý chuyển quyền thuê mua duy nhất cho bên A tài sản là 6 tầng văn phòng (từ tầng 1 đến tầng 6); mục đích đặt cọc để bảo đảm cho việc bên A sẽ đồng ý nhận thuê mua và bên B đồng ý chuyển quyền thuê mua tài sản thuê mua. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng tài sản này vẫn đang thuộc Công ty H và Công ty B chưa ký hợp đồng thuê mua với bất kỳ bên nào khác để ký chuyển nhượng quyền thuê mua cho Ngân hàng nên Công ty B không có quyền để cho thuê mua, từ đó xác định Hợp đồng đặt cọc số 01 vô hiệu là không đúng. Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội là có cơ sở khi nhận định việc Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm tuyên Hợp đồng đặt cọc số 01/2011/HĐĐC/GPB-HT ký ngày 01/8/2011 vô hiệu, tuyên vô hiệu một phần hình thành trong tương lai số công chứng 1431.2011/HĐTC ký ngày 27/7/2011 và Hợp đồng thế chấp sửa đổi, bổ sung số công chứng 1468.2011/HĐTC ngày 04/8/2011, tuyên vô hiệu Hợp đồng cầm cố cổ phiếu số 62/2011/HĐCC/NTTr-GPB ngày 01/8/2011 là sai lầm nghiêm trọng trong việc đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật, không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án.

[6] Về việc xác định lỗi của các bên để làm căn cứ giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu như kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Hà Nội chỉ đặt ra khi đã xác định hợp đồng vô hiệu, các đương sự có yêu cầu và có đủ căn cứ để giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu trong vụ án.”

Từ khoá:
Hợp đồng đặt cọc Hợp đồng thế chấp tài sản nguồn án lệ hợp đồng kinh tế thuê mua tài sản tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuê mua tài sản Quyết định giám đốc thẩm số 10/2024/KDTM-GĐT 10/2024/KDTM-GĐT